COVID-19: БОЛЕВЫЕ ТОЧКИ: АРЕНДА (РОССИЯ)

В продолжение нашего брифинга о последствиях COVID-19 в России для договорных отношений в целом, ниже мы проанализировали как COVID-19 и меры, принятые государственными органами для борьбы с ним, влияют на отношения сторон по договорам аренды коммерческой недвижимости.

Ведение деятельности в помещении/здании приостановлено согласно актам о введении режима повышенной готовности

В России во всех регионах в течение марта 2020 года в целях борьбы с COVID-19 был введен режим повышенной готовности, а также ограничительные меры в отношении граждан и юридических лиц. Так, в Москве согласно указам мэра Москвы (Указ Мэра Москвы № 12-УМ от 05.03.2020 и изменяющие его указы) на данный момент деятельность приостановлена, в частности, в следующих объектах:

• объекты питания (рестораны, кафе, общепит), за исключением работы на вынос;
• объекты розничной торговли, за исключением некоторых специализированных магазинов, продовольственных магазинов и магазинов с товарами первой необходимости;
• косметические салоны, СПА, бани, фитнес-центры;
• кинотеатры, развлекательные центры.

В силу этих ограничений арендаторы указанных выше объектов не могут их использовать по назначению полностью или частично, соответственно, лишены своего права пользования. При этом обязательство арендодателя предоставить помещение в пользование и обязательство арендатора уплатить арендную плату ("АП") – это встречные обязательства сторон, к которым применяется ст. 328 ГК РФ¹. Суды неоднократно подтверждали, что арендатор может быть освобожден от уплаты АП (полностью или частично) в период действия ограничений на пользование арендованным объектом². Таким образом, арендатор указанных выше объектов может обосновать неначисление АП за соответствующий период со ссылкой на ст. 328 ГК РФ ввиду невозможности пользования объектом.

Полагаем, что арендодатель по общему правилу не должен нести ответственность за непредоставление помещения в пользование из-за действия ограничений, принятых в связи с COVID-19, в отношении его объекта со ссылкой на ст. 416 и 417 ГК РФ и форс-мажор.

Как арендатор, так и арендодатель также вправе заявлять о применении к их отношениям ст. 451 ГК РФ о существенном изменении обстоятельств (подробнее ниже).

Иные арендуемые объекты

Если объект не попал под ограничения, введенные государственными органами в отношении COVID-19, например, офисы, то представляется, что обязательство арендатора по уплате АП действует в соответствии с условиями, предусмотренными договором аренды. Тем не менее, арендатор, бизнес которого пострадал от COVID-19, может обратиться к арендодателю с предложением по уменьшению размера АП и/или изменению иных условий договора аренды со ссылкой на ст. 451 ГК РФ ("существенное изменение обстоятельств").

COVID-19 и меры, принятые в его отношении, в целом попадают под критерии ст. 451 ГК РФ и могут рассматриваться как существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды. В этой связи как арендатор, так и арендодатель, бизнес которых пострадал от COVID-19, могут ссылаться на указанную статью в целях изменения условий договора аренды или прекращения данного договора. В то же время необходимо учитывать, что при недостижении сторонами консенсуса, в процесс расторжения (изменения) договора, при соблюдении условий, предусмотренных пунктом 2 ст. 451 ГК РФ, будет вовлечен суд. Он же определит конкретные последствия расторжения (изменения) договора для сторон.

Форс-мажор

COVID-19 и меры, принятые государственными органами для борьбы с ним, можно рассматривать как форс-мажор в отношениях с клиентами арендатора, однако применительно к обязанности арендатора уплатить арендную плату вряд ли можно говорить о том, что он мешает исполнить эту обязанность.

Этот вывод, в частности, подтверждается, недавней позицией ТПП РФ и ТПП Москвы, которые применительно к закрытым объектам указали, что "невозможность выполнять обязательства по оплате аренды напрямую не связана с закрытием, т.к. возможны иные источники формирования денежных средств у предприятия, кроме выручки от реализации (кредит, займ от учредителя). В свою очередь, отсутствие у должника необходимых денежных средств, исходя из действующей судебной практики, не является форс-мажорным обстоятельством (п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7)"³.

Хотя не исключено, что при рассмотрении конкретных дел в отношении особо пострадавших бизнесов арендаторов суды могут принять ситуацию с COVID-19 для целей форс-мажора и освободить арендатора от ответственности за неуплату АП. Так изначально, например, европейские/американские санкции тоже не признавались форс-мажором, а в дальнейшем появились отдельные прецеденты, которыми они были признаны таковыми.

Специальные нормы об аренде

Специальные нормы ГК РФ об аренде (ст. 614, 620 ГК РФ) также предоставляют арендатору право требовать уменьшения АП или расторжения договора при существенном ухудшении состояния арендуемого объекта или условий его пользования. Тем не менее, обычно под таким ухудшением понималось фактическое ухудшение условий пользования, например, прекращение снабжения объекта коммунальными услугами.

С учетом беспрецедентности ситуации с COVID-19 суды могут изменить свой подход к применению ст. 614 ГК РФ и обязать арендодателя уменьшить АП на ее основании.

Необходимо учитывать, что ст. 451, 614 ГК РФ дают основания для изменения АП, но не освобождают от обязанности внесения платежей на период переговоров и не освобождают от ответственности за неисполнение обязанности по внесению платежей.

Последние изменения в законодательстве

Наиболее интересными в свете последних событий являются инициативы законодателя по точечному регулированию отношений арендодателей и арендаторов, затронутых ситуацией с COVID-19.

1 апреля 2020 года вступил в силу Федеральный закон № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" ("Закон"), в ст. 19 которого содержатся специальные правила в отношении договоров аренды, заключенных до введения режима повышенной готовности, которые, судя по тексту, распространяются как на государственную, так и на частную аренду.

Согласно п. 1 этой статьи, арендаторы получат право на отсрочку по уплате АП. Требования к условиям и срокам такой отсрочки должно установить Правительство РФ. На момент публикации настоящего брифинга появились заявления премьер-министра, который, в частности, сообщил, что размер АП за период 6 месяцев будет привязан к фактическим доходам арендатора, а накопленная ранее задолженность может быть погашена в течение года в рассрочку⁴.

П. 3 статьи 19 Закона дает арендатору право требовать уменьшения размера АП в связи с "невозможностью использования имущества", связанной с введением режима повышенной готовности.

Пока точно не ясно с какого момента можно будет пересмотреть АП: с даты вступления в силу Закона или с даты введения режима повышенной готовности. Закон не содержит специальных положений о ретроактивности, но формулировки статьи говорят о пересмотре АП за период 2020 года и ссылаются на решение о введение режима повышенной готовности, что можно толковать как пересмотр с даты введения режима повышенной готовности.

Также неясно как нормы ст. 19 Закона будут взаимодействовать с положениями статей ГК РФ о встречности обязательств сторон по договору аренды, форс-мажоре и существенном изменении обстоятельств (ст. 401, 416, 417, 451 и 614 ГК РФ). Ссылка в п. 3 ст. 19 Закона на невозможность использования потребует разъяснения: возможна как узкая трактовка, когда здание/помещение закрылось для доступа по решению государственного органа, так и широкая, когда в силу обязательного режима самоизоляции, граждане ограничены в передвижении и поэтому, например, сотрудники арендатора не могут пользоваться зданием/помещением, хотя доступ в него открыт.

Целью последних законодательных инициатив, очевидно, является попытка найти оптимальное решение в ситуации массового закрытия помещений арендаторов и неплатежей с их стороны по договорам аренды. Так, п. 3 ст. 19 Закона говорит об уменьшении АП, а не о ее обнулении (на которое могли рассчитывать некоторые арендаторы по ст. 328 ГК РФ). Полагаем, что это сделано намеренно, чтобы арендодатели, также попавшие в тяжёлое положение, могли рассчитывать на определенные арендные платежи. Ст. 19 Закона также заставляет стороны перейти к переговорам относительно условий договора аренды, от которых отказывались некоторые участники рынка.

Судя по заявлениям в Правительстве РФ, арендодатели также смогут рассчитывать на скидку по налогу на имущество и освобождение от ответственности за неплатежи по коммунальным услугам⁵.

1. Пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66.
2. Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 3 марта 2020 г. N Ф10-560/20 по делу N А68-3169/2019; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 апреля 2013 г. N ВАС-13689/12.
3. https://mostpp.ru/news/deyatelnost-mtpp/fors-mazhor-iz-za-koronavirusa-v....
4. https://www.rbc.ru/business/03/04/2020/5e8717d99a794780e35b112e?from=fro....
5. https://www.rbc.ru/society/03/04/2020/5e8731249a79470a3b9e4913?from=from....

More on COVID-19